今年以來(lái)，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，租金直線上升，建設(shè)大道等高檔商務(wù)區(qū)幾乎無(wú)樓可租。甲級(jí)樓一房難求租售雙旺價(jià)格直線上漲。

　　連日來(lái)，記者以中小企業(yè)主身份走訪西北湖建設(shè)大道、武漢天地中心、解放大道武廣商圈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓已經(jīng)滿租，個(gè)別只剩下少數(shù)大面積單位。記者日前到漢口新世界中心寫(xiě)字樓，這是外來(lái)企業(yè)在武漢首選的甲級(jí)辦公地之一。在物業(yè)租賃中心，記者以租賃150平方米左右辦公場(chǎng)所為由咨詢租賃事宜。物業(yè)顧問(wèn)介紹，目前寫(xiě)字樓已滿租，老租戶退出后才有新的空間。

　　浦發(fā)銀行大廈是一幢落成僅三年的甲級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)部的服務(wù)人員介紹，浦發(fā)銀行大廈常年滿租，如需租賃寫(xiě)字樓，可關(guān)注業(yè)主們的出租信息。原來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目是“開(kāi)發(fā)方持有加少量散售模式”，開(kāi)發(fā)方和大客戶自用了主要樓層，入駐只能等散戶業(yè)主出租。近年來(lái)，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量穩(wěn)步增加。數(shù)據(jù)顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過(guò)27萬(wàn)平方米，超過(guò)去兩年吸納總量的總和。甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史之最。伴隨寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，租金也節(jié)節(jié)攀升。目前武漢是除北京外租金增長(zhǎng)最快的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。漢口濱江區(qū)開(kāi)業(yè)不久的武漢天地企業(yè)中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法國(guó)航空、東京三菱銀行等眾多世界500強(qiáng)及知名企業(yè)進(jìn)駐，租價(jià)打破現(xiàn)有寫(xiě)字樓租價(jià)紀(jì)錄，最高接近每月140元。

　　房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年至2012年，北京寫(xiě)字樓租金漲幅為98%，而武漢達(dá)61%，遠(yuǎn)高于全國(guó)33%的水平。今年第1季度，武漢寫(xiě)字樓租金繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達(dá)3.5%。房地產(chǎn)投資管理服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓租金已連續(xù)10個(gè)季度上漲，截至今年一季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓月租均價(jià)達(dá)108.9元/平方米。銷售市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛。今年4月泛海國(guó)際SO H O城再次開(kāi)盤，主推208平方米的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，單價(jià)2萬(wàn)元，總價(jià)416萬(wàn)，當(dāng)天銷售超八成。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，寫(xiě)字樓均價(jià)每平方米從2009年三季度的5944元，上漲到今年一季度的9418.55元/平方米，上漲58%。

空置率上升市場(chǎng)潛力仍被看好

　　在成熟商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的同時(shí)，一些新開(kāi)發(fā)商圈或?qū)懽謽琼?xiàng)目供應(yīng)較多的老商圈，寫(xiě)字樓空置率也在創(chuàng)新高。但面對(duì)未來(lái)數(shù)倍于歷史供應(yīng)量的寫(xiě)字樓集中入市，專家仍對(duì)武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)有信心，其前景仍被看好。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年武漢年均供應(yīng)量14.9萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)今年到2016年，年均供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米，這意味著未來(lái)幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量會(huì)增長(zhǎng)3倍。大量寫(xiě)字樓集中上市，在需求增長(zhǎng)有限的情況下，必然造成空置率上升。目前，雖然武漢寫(xiě)字樓租金仍保持上漲，但漲幅已趨緩。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度漢口建設(shè)大道商圈、武廣商圈寫(xiě)字樓空置率在10%左右，而中南商務(wù)圈空置率創(chuàng)下了新高達(dá)39.7%，一季度武漢寫(xiě)字樓整體空置率達(dá)20.1%，環(huán)比上漲2.7%。
　　但中國(guó)指數(shù)院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求是動(dòng)態(tài)的，會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)力壯大而快速增加。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，武漢市第三產(chǎn)業(yè)尤其是高端服務(wù)業(yè)發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)較大需求，市場(chǎng)潛力仍被看好。機(jī)構(gòu)看好武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，緣于對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。近年來(lái)，武漢外資企業(yè)入駐武漢勢(shì)頭強(qiáng)勁，全市世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)已超過(guò)100家。外資企業(yè)加速入駐，帶動(dòng)了高端寫(xiě)字樓需求；國(guó)內(nèi)大企業(yè)加快在武漢布點(diǎn)，促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)發(fā)展速度等方面，正快速向一線城市靠攏。作為中部特大城市，武漢出現(xiàn)了大量基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資，吸引大量國(guó)內(nèi)和跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，寫(xiě)字樓市場(chǎng)大有潛力。

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存投資者須注意風(fēng)險(xiǎn)

　　專家認(rèn)為，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，投資者須認(rèn)真考察其地理位置、商務(wù)配套等因素，注意防范風(fēng)險(xiǎn)。地方政府和企業(yè)也應(yīng)注意分階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以避開(kāi)供應(yīng)高峰帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買寫(xiě)字樓門檻比商鋪略低，仍是住宅限購(gòu)后不錯(cuò)的投資選擇。但仲量聯(lián)行認(rèn)為，散售項(xiàng)目獲得優(yōu)質(zhì)租戶的可能性較小，回報(bào)不高。而且，散售辦公樓難以長(zhǎng)期維護(hù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)增值保值難。為此，專家建議，個(gè)人投資者應(yīng)關(guān)注地理位置、開(kāi)發(fā)商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商務(wù)區(qū)、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環(huán)境的區(qū)域。

　　值得注意的是，武漢是多中心城市，城市規(guī)模大，商業(yè)區(qū)域分散，城市基礎(chǔ)建設(shè)不夠完善，寫(xiě)字樓良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2016年，武漢新增寫(xiě)字樓將有64%位于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外的次中心區(qū)域，預(yù)計(jì)會(huì)成為中小企業(yè)和個(gè)人投資者最關(guān)注的區(qū)域，但要注意其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范一味概念炒作。當(dāng)前，乙級(jí)寫(xiě)字樓尤其是散售型項(xiàng)目，存在硬件無(wú)法滿足租戶需要、物業(yè)管理水準(zhǔn)無(wú)法和國(guó)際企業(yè)接軌、租戶檔次較低等。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)從硬件、軟件和租戶三個(gè)方面入手，為投資者創(chuàng)造良好投資環(huán)境。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，隨著未來(lái)供應(yīng)量大幅增加，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金增速將放緩。在交通和配套設(shè)施不完善的區(qū)域，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率會(huì)繼續(xù)攀高。企業(yè)應(yīng)分階段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以避開(kāi)供應(yīng)高峰所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。
陳仲偉認(rèn)為，“藍(lán)籌”寫(xiě)字樓空置率明顯低于平均水平，有實(shí)力的投資者應(yīng)選擇寫(xiě)字樓中的“藍(lán)籌股”，即位于城市核心區(qū)域、高規(guī)格建設(shè)，并由知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理的寫(xiě)字樓。2010年至2012年，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率是12.3%，而“藍(lán)籌”寫(xiě)字樓空置率僅為1.8%。世邦魏理仕建議，地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的實(shí)際需求，調(diào)整甚至?xí)壕弻?xiě)字樓土地供應(yīng)，同時(shí)加緊完善各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并出臺(tái)相關(guān)政策吸引企業(yè)進(jìn)駐。開(kāi)發(fā)商應(yīng)走差異化路線，以優(yōu)惠租金吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升寫(xiě)字樓檔次和知名度。